העיר בת־ים נמצאת בתקופה משמעותית של בנייה. מצד אחד "פארק הים" - שכונה גדולה וסמוכה לים, שעליה דיברו שנים ארוכות, קורמת עור וגידים, כאשר מבנים רבים נמצאים בבנייה. מצד שני הליכי התחדשות עירונית רחבים יצאו לדרך, וחלקם עתידים להגיע למימוש בשנים הקרובות ולשנות את פני העיר הוותיקה לחלוטין.
מציאות זו מכניסה לא מעט יזמים לפעילות בעיר, אבל גם מציבה אתגר בפני העירייה, משרד מהנדס העיר וגם המינהלת העירונית להתחדשות עירונית, שצריכים להתמודד עם הפיתוח מחד ועם התושבים מאידך.
"עד סוף השנה הנוכחית יאושרו בבת־ים היתרים לכ־2,000 יחידות דיור. בשנה הבאה אנחנו מעריכים גידול בהיקף ההיתרים של כ־10%", כך אומר ישי ולנסי, מהנדס עיריית בת־ים. בדומה למגמה בערי המרכז, גם בבת־ים חלק ניכר מהיתרי הבנייה החדשים הם במיזמי התחדשות עירונית, מה שאומר שהבנייה החדשה בשנים הבאות תהיה בעיקר במרקם העירוני הקיים במרכז העיר.
על השאלה כיצד העירייה מתמודדות עם הבנייה הצפויה, משיב ולנסי: "מבחינת תשתיות ובנייה ציבורית - העיר נדרשת להתאים את התשתיות ואת מבני ושטחי הציבור שלה לטובת הגידול המהיר של העיר במספר התושבים, ופועלת בהתאם. זה נכון שהעיר מלאה באתרי בנייה, ובעניין זה צוותי הפיקוח העירוניים פועלים לשמירה על הסדר הציבורי ולצמצום המטרדים הסביבתיים, לטובת תושבי העיר".
כאשר חלק כה גדול בבנייה החדשה בעיר מקורו בהתחדשות עירונית, תפקיד המינהלת להתחדשות עירונית הולך ונהיה גדול יותר. עומר זיו, מנהל המינהלת להתחדשות עירונית, מתייחס למתחמים הבולטים בעיר שבהם מתקיימת התחדשות עירונית משמעותית: "בת־ים נמצאת כיום בעיצומה של תנופת התחדשות רחבת היקף, ונמצאת בין ארבע הרשויות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית, הן בתכנון והן בהוצאת היתרי בנייה. בין המתחמים הבולטים שמקדמת כיום העירייה, ניתן לציין את תוכנית חלמית, תוכנית המבואה הצפונית בתחום כיכר המגינים ותוכנית המטרו בקוממיות־הנביאים. אלה כולן תוכניות רחבות היקף, הנמצאות בשלבי תכנון שונים ותייצרנה אלפי יחידות דיור. לצד אלו יש הרבה מאוד תוכניות יזמיות במסלול מיסוי, שמקודמות גם הן. שכונות, כמו רמת יוסף ורמת הנשיא, צפויות לשנות את פניהן בשנים הקרובות עם פרויקטים בתכנון, חלקם כבר בביצוע ואף נמצאות כבר לקראת אכלוס".
בבת־ים, כמו בערים אחרות בישראל, יש כמות לא מבוטלת של מבנים ישנים ללא מיגון וללא עמידות בפני רעידות אדמה. כלומר פוטנציאל אדיר להתחדשות עירונית. על־פי זיו מדובר בעשרות אלפי יחידות דיור ברחבי העיר, שנבנו ברובן בשנות ה־50 עד ה־70, ולדבריו "אינן עומדות בתקני הבטיחות, הנגישות והחיים המודרניים.
ההערכה היא שאחוז גבוה מאותן יח"ד עדיין זקוקות להתחדשות במסגרת פינוי־בינוי או חלופות תכנוניות אחרות". עוד לדבריו: "מדובר באתגר עירוני משמעותי, אך גם בהזדמנות לשיפור איכות החיים, חיזוק מבנים והתאמת העיר לעשורים הבאים. בעיר יש כיום כ־54 אלף יחידות דיור.
כבר עכשיו יש כ־30 אלף יחידות דיור תוספתיות מאושרות, הצפויות להתווסף לעיר בשנים הקרובות. לצד אלו, בהנחת מימוש ריאלית של כלל המבנים הנדרשים להתחדשות, צפויה העיר לצמוח עד שנת 2050 לכ־110 אלף יחידות דיור". מדובר במספר משמעותי, שעל העירייה להיערך אליו, וזהו אתגר משמעותי שאיתו מתמודדות ערים רבות במרכז הארץ.
התמורה לבעלי דירות משתנה
לצד העלייה במימוש תוכניות התחדשות עירונית, ובמסגרת הניסיון של הרשויות המקומיות להתמודד עם הבנייה הנרחבת והעומס על התשתיות, ניתן לזהות מגמה נוספת של שינוי בתמורות שמקבלים בעלי הדירות הישנות. אם פעם היה מדובר ב־25 מ"ר תוספת, היום המספרים מתחילים לרדת. בחלק מהערים מדובר במדיניות עירונית, שמנסה להקל את הצפיפות, אך בחלק מהמקרים מדובר גם בהשפעה של מצב השוק ובשינוי שחל בכלכליות המיזמים. זיו מאשר, שהתופעה קיימת גם בבת־ים, אך מתאר אותה בצורה שונה: "התמורה לבעלי הדירות אינה 'יורדת', אלא משתנה בהתאם למציאות הכלכלית, התכנונית והרגולטורית. עלויות הבנייה, דרישות תקן, ריביות וכושר הנשיאה העירוני משפיעים על היקף התמורות. יחד עם זאת המדיניות העירונית, המיושרת עם רשויות נוספות במטרופולין ואף עם זו של הוועדה המחוזית ת"א, שמה דגש על איזון בין כדאיות כלכלית ליזם ובין איכות חיים בעיר, לטובת תושביה לעשורים קדימה.
המיקוד עבר מתמורה מקסימלית למוצר איכותי, בטוח ובר־קיימא. לאחרונה עברה החלטת ועדה מקומית, אשר קבעה כי מדיניות התמורות בעיר תנוע בין 0-12 מ"ר תוספת לכל היותר".
עוד תפקיד חשוב של המינהלת העירונית להתחדשות עירונית הוא לפעול מול בעלי הדירות הישנות ולנסות לסייע להם. לשאלה כיצד המינהלת מסייעת לוועדי בתים לקדם התחדשות עירונית, משיב זיו: "המינהלת להתחדשות עירונית בבת־ים מלווה את הדיירים והנציגויות משלב ההתארגנות הראשונית ועד קידום התכנון וההיתרים. אנו מספקים מידע מקצועי, הכוונה תכנונית ומשפטית ראשונית, סיוע בהתארגנות דיירים, קיום כנסים, קורסים, הכשרות והדרכות ותיווך מול אגפי העירייה, מוסדות התכנון והיזמים. תפקידנו המרכזי הוא להיות 'כתובת אחת' אמינה ומקצועית לדיירים, לצמצם פערי ידע ולסייע בקידום תהליכים מורכבים בצורה שקופה ואחראית".
מ־1,900 דירות ישנות ל־5,500 דירות חדשות
כפי שגם מהנדס העיר וגם מנהל המינהלת להתחדשות עירונית מסבירים – תחום הפיתוח בבת־ים עוד לא אמר את המילה האחרונה, והיקפי בנייה משמעותיים צפויים להגיע למימוש בעתיד. אחד המתחמים הגדולים והמשמעותיים ביותר בעיר, שנמצאים נכון להיום בשלב תכנוני מתקדם, הוא "המבואה הצפונית". מדובר בתוכנית שמקודמת בוועדה המיוחדת לקידום מתחמי בנייה משמעותיים – הוותמ"ל – ובמסגרתה מתוכנן פינוי ענק של כ־1,900 דירות ובנייה של כ־5,500 דירות חדשות במקומן. התוכנית נמצאת במרקם עירוני למגורים של כ־162 דונם, ומשתרעת בין הרחובות שמחה הולצברג, הראשונים והלפר בצפון, ירושלים בדרום, דניאל במזרח ובלפור במערב.
ברשות להתחדשות עירונית המקדמת את התוכנית מספרים, כי מתחם המבואה הצפונית מהווה מוקד מפגש בין חמש שכונות – עמידר, ניצנה, לב העיר, רוטשילד-עצמאות וגבול-רוטשילד, ונושקת לגבול המוניציפלי עם תל־אביב מצפון. הבינוי המוצע במסגרת התוכנית כולל מגדלים של עד 40 קומות, לצד בניינים נמוכים יותר בני 10 קומות. אבל מלבד מגורים התוכנית מציעה גם כ־37,700 מ"ר למסחר, כ־137,000 מ"ר לתעסוקה וכ־44,000 מ"ר של שטחים ציבוריים. גורם משמעותי נוסף שמשפיע אף הוא על התוכנית, הוא שבמרכז המתחם - על שדרת העצמאות - עובר, וכבר פעיל, הקו האדום של הרכבת הקלה.
התוכנית הגיעה לדיון בוותמ"ל בחודש מאי האחרון, ובקרוב צפוי להתקיים דיון נוסף בנושא מתחמי האיחוד והחלוקה בתוכנית, אשר בעקבותיו צפויים להתפרסם מסמכי התוכנית המתוקנים להפקדה. בהתאם לחוק, ניתן יהיה להגיש התנגדויות לתכנית בתוך 60 יום מיום הפרסום.
לאחר הדיון בהתנגדויות הוותמ"ל צפויה לאשר את התוכנית, כפי שהיא או עם שינויים שתקבע. לאחר אישור התוכנית ופרסומה למתן תוקף, יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה מכוחה. חשוב לציין שמדובר בעוד חודשים ארוכים ואף יותר, עד שנראה את המנופים ועד שבעלי הבתים הישנים יפונו, אולם השינוי שהמתחם צפוי לחולל בעיר משמעותי.
גורי נדלר, מנהל אגף התכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מתייחס לתוכנית ואומר: "המטרה היא לסיים את תהליכי התכנון במהלך 2026, כך שיהיה ניתן לראות היתרי בנייה בתוך שנתיים-שלוש מהיום. הגורמים הרלוונטיים שנרתמו לקדם את תהליכי ההתחדשות העירונית בשכונה, עושים כל מאמץ לקצר את התהליך, כדי שהמרחב כולו יוכלו להתחדש במהירות האפשרית".
אומנם מדובר בתוכנית שעדיין רחוקה מאישור, אבל כבר היום ניתן לראות פעילות של יזמים שונים לקידום תהליכי פינוי־בינוי בשטח המבואה הצפונית. זה המקום להזכיר, שתהליכי התחדשות עירונית מתחילים לעיתים הרבה לפני שיש תוכנית מאושרת. מסיבה זו חשוב שבעלי הדירות יקבלו ייעוץ נכון מבעלי מקצוע וייצרו קשר עם המינהלת העירונית. שיתוף פעולה בין העירייה, היזמים ובעלי הדירות יוכל להוביל ליציאה לדרך של הפרויקט, אבל גם לתכנון נכון, שיענה על הצרכים של כל הגורמים, כדי שעוד שנים קדימה, כאשר השכונות הישנות יפנו את מקומן לשכונות חדשות, התשתיות והתכנון יחזיקו מעמד כמכלול ולא כטלאי על טלאי.
"ציפוף נכון נבחן ביכולת לייצר עיר מתפקדת"
עיר גדולה במרכז הארץ כמו בת־ים, שעומדת בפני פיתוח מואץ שמקורו בעיקר בהתחדשות עירונית, חייבת לחשוב ולתכנן קדימה כיצד תתמודד עם שינוי פניהן של השכונות הוותיקות. מדובר בהתמודדות שמרבית ערי המרכז צפויות לעבור בשנים הקרובות, כאשר התחדשות המרקם הוותיק בכל עיר מחייבת התייחסות שונה וחדשה מזו שהתרגלנו אליה, בכל קשור לשכונות חדשות בפאתי הערים. אורנה אנג׳ל, יו״ר התאחדות האדריכלים, מנסה להסביר כיצד נכון לגשת למשימה כה חשובה ומורכבת.
"בת־ים מייצגת היום את אחת הסוגיות המרכזיות בתכנון הערים בישראל. כיצד עיר קיימת, צפופה, שבנויה ברובה על מרקם ותיק, עוברת תהליך של התחדשות עירונית מסיבית, ובמקביל מפתחת שכונות חדשות כמו שכונת הפארק, מבלי להפוך לאוסף של פרויקטים מנותקים", כך אנג'ל.
לדבריה, "על־פי נתוני הלמ״ס, כ־80% מהתחלות הבנייה כיום בבת־ים מבוססות על התחדשות עירונית. זהו נתון חריג יחסית בקנה מידה ארצי, שממחיש כי לא מדובר בפרויקטים נקודתיים, אלא בשינוי מבני של העיר כולה. במצב כזה התחדשות עירונית איננה עוד רק פתרון דיור או הזדמנות להוסיף ממ"דים לדירות ישנות, אלא, למעשה, היא הכלי המרכזי לעיצוב דמותה העתידית של העיר. ציפוף במציאות הזו אינו שאלה של גובה או של מספר יחידות דיור בלבד. ציפוף נכון נבחן ביכולת לייצר עיר מתפקדת, הכוללת חיבורי רחוב רציפים, מרחב ציבורי איכותי, מוסדות חינוך ושירותים קהילתיים ושילוב נכון בין מגורים, תעסוקה ומסחר. מעל הכול הוא מחייב תכנון שמקדים תשתיות ולא רודף אחר הבנייה".
ארנה אנג'לצילום: ורדה ליבמןבד בבד אנג'ל מוסיפה פרמטר חשוב למשוואה - מערכות הסעת המונים. "בעיר שמצופפת בקצב כזה, תחבורה ציבורית יעילה היא תנאי לקיום עירוני. החיבור בין התחדשות עירונית, שכונות חדשות וקווי הרכבת קלה או המטרו העתידי חייב להיות מתוכנן כמערכת אחת, על מנת שהצפיפות לא תתורגם לעומסים ולשחיקה באיכות החיים. האתגר המרכזי הוא החיבור בין ישן לחדש; כאשר השכונה החדשה מתפקדת כ'אי' מנותק, וההתחדשות נתפסת כמהלך נדל"ני בלבד, עלולה להתקבל עיר מפוצלת, לעומת זאת תכנון עירוני אחראי, שמבין את הרחוב כשלד המרכזי של העיר, ופועל מתוך ראייה ארוכת טווח, יכול להפוך את הציפוף להזדמנות אמיתית. בסופו של דבר הצלחת ההתחדשות בבת־ים לא תימדד במספר המגדלים, אלא ביכולתה להישאר עיר אחת מחוברת, נגישה ואנושית".
